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九龙坡能值多少!

作者: 来源: 日期:2019/3/12 17:14:46 人气:0 标签:

如果说重庆故事是中国故事重要的组成部分,那么九龙坡区的故事,则是重庆故事的重要组成部分。4月1日,“行走中国——2018海外华文媒体高层重庆行”之聚焦内陆开放高地建设采访活动启动,来自美国、法国等15个国家的20家华文媒体高层,走进重庆进行实地参访。


作为重庆的工业大区和经济大区,九龙坡区成了此次参访的首站,可见官方的重视程度。


重视背后是价值预估:九龙坡,值多少?


在政府的眼里,九龙坡是“双千亿”,地区生产总值和工业总产值已双双突破一千亿元,市场主体超过16万户,居重庆区县第一位。在建设者们的眼里,九龙坡是平均楼面地价站上8000+元/㎡的寸土寸金之地,值得一再增持;


在居住者的眼里,九龙坡的居住价值,17年间一直缓慢释放,但持续从“千元时代”,过渡到了“2万+元”时代。


九龙坡区城市实景


九龙坡,土地值多少?


把九龙坡区比喻成大蓝筹,房企对九龙坡的“加仓增持”,是从2017年年初开始加速的,标志性的事件有三个,一是蓝光拍下虎歇路地块(后融创蓝光合作开发国宾壹号院),二是中海拿下二轴厂地块(中海·九龙天颂),三是东原旭辉联手拍下尹朝社地块(后融创东原旭辉合作开发印江州)。


3块土地,5家实力开发商,背靠的全部有上市公司,他们共同发出了“九龙坡,值得”的信号。从2015~2018年,九龙坡每年的土地出让并不多,但楼面地价却在上涨。


2015年,九龙坡区出让了5块土地,且均为商业商务用地,其中只有2块位于大杨石组团,楼面地价在5000元/㎡,考虑到当年商业商务用地楼面地价比住宅用地更高昂,2015年之前的九龙坡住宅用地,楼面地价并不高,低于5000元/㎡。


 数据来源:克尔瑞机构 


再来看看2016年的九龙坡土拍情况,九龙坡区一共拍卖了11块土地,去除西彭、中梁山、西永组团,其中位于九龙坡大杨石组团的7块土地情况如下,楼面地价在502~5472元/㎡间浮动:


从2017年~至今,九龙坡一共出让了10块土地,其中6块是拍卖用地。楼面地价开始加速,楼面地价7000+元/㎡、8000+元/㎡、9000+元/㎡区间的分别有2块——上图可以看出,从2017年3月1日后,九龙坡核心地块的土地,就没有下过8000+元/㎡!下半年,最低门槛变成了9000+元/㎡!错过2016年九龙坡土地的房企,尚有2017年上半年的“补仓”机会,2017年下半年再在九龙坡“建仓”的房企,楼面地价几乎要摸到了10000元/㎡的门槛。


开发商愿意拿地,是基于对市场未来潜力和区域前景的理性判断。九龙坡的土地价值,分明在走出一根长阳线。


九龙坡,居住值多少?


买房产就是买一个区域的价值,土地价值和居住价值之间,是联动关系。从2000年开始截止目前,九龙坡的居住价值同样是走出一根长阳线。作为常住人口超百万,每年净流入人口第一的大区,九龙坡正在以令人侧目的速度高速发展,对于居住的需求,也更上层楼,我们梳理出了九龙坡居住的三个阶段:

 

第一阶段:千元时代


这个阶段的居住代表是南方花园和珠江花园。


2000~2010年,正是住房制度改革的节点,九龙坡商圈的房价在800~1200元(建面,下同),随即升到1600元/㎡左右,最贵的珠江花园,在1700~1800元/㎡。2008年金融危机时,龙湖西城天街的公寓才卖3000多元/㎡。这个阶段的高端房,主要是讲究开发商的品牌,以及小区的规模体量。


 第二阶段 万元时代


华润二十四城成了先锋,它第一次让九龙坡区的人认识到,九龙坡的居住价值得到低估,它的最初开盘价格在10000元/㎡以下,2018年,二手房站上了18000元/㎡。这个阶段的高端房,开始在品牌+地段+规模体量上再做加法,匹配商圈概念。


第三阶段 2万+时代


标志性的事件是印江州和国宾壹号院的面世,建面均价都在20000元/㎡以上。这个阶段的高端房,要的加法更多,是否是精装修,是否有品质感,户型设计、智能化,以及未来高端生活场景的设计匠心等等。一句话,这个阶段的九龙坡居住价值体现,更需要房子是“有生活内容的空间”,比的除了地段、品牌、小区规模、物管等软硬实力之外,还要比“走心”。这对于开发商来讲,其实更“烧脑”,但也更有挑战性和成就感。国宾壹号院靠近渝中区,且并非精装修房,对九龙坡价值的凸显样本意义不强,印江州则更具有代表性。


 印江州悬崖会所实景 


2018年年初,重庆市政府对九龙坡区提出目标,九龙坡区要打造“三高三宜”城市,要集高新技术产业发达、高质量城市管理、高品质人民生活于一体的“三高九龙坡”,以及宜居、宜业、宜游的“三宜山水城”。那么,当地的高端居住发展,又该如何来匹配“三高三宜”呢?印江州的思考超前了至少半年。


九龙坡的居住样本,又值多少?


如果要用一个词来概括龙门阵财经对印江州的印象,那是“用心”。这个房地产快消费的时代,获得短期的账面收益太容易了。短平快,刚改产品,一推出供不应求,应市加推,畅快度简直媲美看一本没有营养的爽文。经典?不存在的。


对比之下,打磨产品,雕琢风格,这些都需要漫长的反馈周期,你需要投入很多时间、精力才能看到回报。印江州偏偏选了难走些的一条路,如此目光长远,但必须忍受寂寞,告诉当地区域,为什么值这么多,为什么不能错过。重庆上一个“为什么值这么多,为什么不能错过”的样本是印长江,当它周边的房屋10000元/㎡时,它卖25000+元/㎡。


它周边的房子价值翻倍的时候,它获得的不仅仅是翻倍,更是全国性滨江高端住房样本的称号。这对房子本身的溢价是正能量。印江州的“野心”是复制一个高端住宅“叫好叫座”的成功范本,我们认为,2018年年初,它做到了80%,且也有后来者跟随它的步伐。


 印江州归家礼序效果图 


住宅而言,它是九龙坡区第一个站上了2万+元/㎡的高端住宅,刷新的关于九龙坡高端居住的想象。那么问题来了,印江州,为什么值这个价?


印江州的逻辑是:


1、九龙坡正在绘制区域品质新城新蓝图,土地进入万元时代;


IMAX3D有过一句广告词,“看一部电影,还是进入一部电影”?放到九龙坡这里,就是“看一个区域发展,还是参与一个区域前所未有的起跳阶段?”


2,九龙坡区的高端品质居住亟需升级。


此前,九龙坡只有经济型别墅、洋房,高端住宅、轻奢型住宅基本没有,再改类、TOP类产品非常稀缺,不少对九龙坡有情怀的原住民因为没有好房,而被迫分流到了北边。


3、印江州有实力为九龙坡的高端居住正名且代言——

它对高端生活理念的提出和塑造,也是九龙坡区的吃螃蟹者。高端的产品,更追求精神属性,这是“排他性”的文化归依,要透露着对网红爆款的不迎合。


真的高端盘,美貌与才华,一定不冲突。里面的设计理念,也从来不是拿修图软件把自己变成批量生产的土气脸,然后上传、等赞。在印江州之前,神韵和意境做得好的项目也有几个,但看完印江州,你会发现,每个盘,都有每个盘的鲜明特点,彼此无可替代。印江州就异常细致的梳理了“回家”系统和情景展现。


除了逻辑,时间节点也很重要,看看2016年以前的房企九龙坡区拿地成本就明白了,购房和拿地,机会成本逻辑是一样的。现在买和今后买,关系的是资产配置是否合适的问题,现在是买点。房子是用来住的,不是用来炒的,但好房子的购入成本,当然是越低越有幸福感。一是土地。


1、未来九龙坡区住宅用地的楼面地价会是多少?可以肯定的是,依然是长阳线,而楼面地价一定会反映到房价上;


前不久,茶园和悦来的楼面地价,楼面地价都到了10000元/㎡上下,主城核心区的楼面地价呢?


2、印江州所在的尹朝社地块,除了位于五台山顶的印江州,山下的南方花园等均是有年代感的房子,不少会纳入旧城改造范围。未来周边土地的价值会是多少?太有想象空间了。


 印江州区位图 


二是产品力和品质感,这部分不赘述,去现场看一看更直观,它是准备一推出就要做“区域内5~10年无法超越”的房子。


三是市场基本面。这部分大家更有感触,每个购房者心中都会画一个以区域、价格、产品、品牌相对应的表,以此来衡量值得不值得。印江州值得。一个好的项目建立起来,能改变整个区域的价值,印江州正在着眼未来,致力于打造属于九龙坡区未来的美好人居生活。


 2018年上半年,九龙坡进入高质量均衡发展时代,产业、交通、商业、体闲等等一系列城市基础配套均获得了极大的提升,以印江州为代表的九龙坡区高端住宅们,开正在从产品、服务等方方面面入手为消费者提供更好的居所。


每一家房企的特点亦是各有千秋,打造着属于自己的代表作,而每一个购房者都是这场“代表作角力赛”的评委。


购房者们,你选谁?

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