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九龙坡和北区的PK

作者: 来源: 日期:2019/3/12 16:18:41 人气:0 标签:

1980年代,国企工人的黄金年代,美女找媒人去相亲,大多数人的第一条件是“丑点没得关系哈,我就要找个XX厂的工人”!这也是九龙坡的80后很容易出美女的一大原因!

建设厂、铁马厂、发电厂...工业时代的九龙坡非常辉煌。

 

那时候的厂区,是最快乐的。工人区别于商人、农民或码头人,他们有种独特的气质,是那种略微墨守成规、坦诚实在、也缺了点精明...后来,随着改革开放,下海的人越来越多,工人时代逐渐远去,头脑灵光一点的九龙坡人先富了起来!于是,重庆最早的富人区出现在了九龙坡,南方花园、珠江花园、直港大道等富人区,品质餐饮街!

 

被“北”夺走的光环

一路向北的号角吹响以后,九龙坡的富人很多搬到了北区...消费也跟去了北区...杨家坪的落寞无奈、石桥铺一如既往的脏乱差,道路、城市面貌...总之,就让人感觉不那么出彩。

 

九龙坡的潜力,西进元年

2018年,西站开通,毫无疑问是吹响了“重庆向西”的号角,PK北区!但显而易见,就凭借现状和“西进元年”概念,很难有效的把北区的人抢过来!那怎么办?抢其他地方的啊!怎么抢啊?高铁!


总有人说一个火车站能有啥用?理由是他们认为北站不是因为火车站而火起来的,而是因为距离江北、渝北、解放碑近。这个理论,我不赞同。高铁,在我的认知中,他可以改变的甚至是一座城市的格局,还别说一个区域了!

 

高铁的价值至少有以下几个:

(1)带来周围的基础设施更新。包括公路、地铁(西站将带来五号线、环线、K1),公共服务设施,商业贸易场所,居住场所,还因此带来拆迁!

(2)带来人流。当鼓励生娃上升到战略层面,全国各地对“人”已经极度渴望!最方便抢人和吸血周边的利器是什么?高铁啊!

(3)带来产业。包括但不限于物流运输、仓储、各类消费(比如餐饮、购物、住宿、休闲娱乐等)。

(4)带来影响力和知名度。


在未来“米字型”高铁时代,重庆将有8条高铁,西站肩负起半壁江山(东站和北站各2条),西站地位可想而知。当然,高铁的价值一定是需要这个区域用更好的环境、更丰富的产业,留住人。

 

重庆GDP骨折之殇,实际上九龙坡已经提前了这一步,今年上半年重庆GDP增速掉的比较明显,马上有人就说重庆不行了!


细看几个影响GDP的主要数据:


规模以上工业增加值同比实际增长1.8%,与去年同期回落了8.3%,低于全国4.9个百分点;但战略性新兴制造业增加值增长18.3%,对规模以上工业增长的贡献率为167.1%!

作为重庆两大大支柱产业,电子制造行业增加值增长17.9%,但汽车制造业下降9.4%!

上半年,重庆固定资产投资同比增长5.5%,较去年同期下降6.8%!尤其工业投资下降4.8%!

所以,重庆是在主动调整。加速转型。

而九龙坡早在几年前,大约2012年前后,就打出了工业转型的先手棋,铁马厂、建设厂搬迁;九龙半岛改造、发电厂关停、二轴厂的搬离等。转而大力发展新兴产业。


任何转型很难一蹴而就,而九龙坡在这条路上,先开始了,这就是他的先机。PK北区,产业上或许干不过两江,但对付江北渝北,有胜算!

 


九龙坡PK的赢面与机会

经济新动力、交通大提速、人口涌入、形象升级,这些是九龙坡的潜在筹码。,优质板块的必备要素,经济、人口、交通、配套、环境,


这五个要素,是一个版块能否成为优质版块的核心要素。具体对比:

产业基础,坡区优于江北、渝北,弱于两江

人口基础与人文沉淀,坡区优于北区

交通条件,坡区暂时弱于北区,五号线、环线、红岩村大桥将带来翻盘契机

教育资源,坡区暂时优于北区,但北区强力引进了“人小、人和街、巴蜀、南开、八中”分校以后,就看后续口碑效果了

医疗资源,坡区明显优于北区

环境资源,坡区暂时弱于北区,坡区虽然不缺山山水水、不缺半岛、也不缺公园,但优化升级还没跟上!

优质楼盘,坡区明显弱于北区,北区已轮番炒作,而坡区厚积薄发,好项目少,但后续土地充足,这一点潜力需要格外关注

 

看不懂的九龙坡楼市

大家主要看不懂的是九龙坡神盘的价格。例如:很难理解九龙天颂为什么能卖到2W多一平?


那么问题来了

销售价格到底是怎么定的?谁定的?凭什么定的?

新房定价逻辑参考这几个因素:

①地价、建安费等成本

②周边同档次楼盘均价

③客户需求与购买力分析

④市场认可程度

⑤产品本身的品质竞争力

大概就这几类。


说明了什么?

(1)优质的住房是未来的方向(2)市场有旺盛的改善需求

所以,坡区的代表性品质楼盘,楼价超越了北区很多当红盘!能跟当红核心区平起平坐,虽让人意外!但也说明一个问题:

九龙坡区的核心位置是被人认可的,

九龙坡区的品质住宅是有市场需求的。

 

代表性楼盘,上回讲了一个,这回看看九龙天颂。

我突然想到有意思的是,如果用九龙天颂去PK北区,他该和谁比,能赢吗?

九龙天颂处于二郎-彩云湖板块,地势平坦,周边有三个公园,最近的是彩云湖国家湿地公园。

距离西站大约4KM,距离西南医院3KM,距离环线“二郎站”约900米,周边生活配套齐全,还有很多知名的公办中小学;

在繁华的城区,兼顾交通、学校、医疗、居家生活配套、大型公园的高品质楼盘,在北区,金开?北滨?冉家坝?龙头寺?好像都有点点不太对路。还真不好找。


北区的特殊性在于他正在大力发展新区,新区的原住民少,配套暂时都未成型!


不过从中海拿地策略也能看得出,这个央企一般只拿“中心位置”的土地,江北嘴和弹子石,早期还有北滨路。

如果分析一下九龙天颂的价值构成,大概是这么几个点:

①容积率低,整体3.01。容积率代表着舒适度。这个容积率基本是坡区改善型高层楼盘里面最低的一个,主力户型都是“纯板式”,

据说这块地的规划建筑密度是35%,但最终中海控制在了20%以内,就是为了舒适度;

②地势高,视野好。楼盘是在一个“台地”上修建,四周是公园视野,据说设计了85%能够朝南向,70%能看公园、30%看小区园景,这一点很独特;

③空气环境不错。周围公园,楼盘内部设计了户均42㎡的绿地占有率,基本就是生活在公园绿化里了;

④装修。两方面:一方面是配置,温控+新风+智能化+强收纳,一方面品质不错,科勒、博洛尼、蒙拉丽莎、方太、林内等知名品牌;

⑤高品质公区。例如酒店式入户大堂、精装车库大堂、约3万方中庭、四个架空层主题场馆、度假式泳池、住宅不设底商等等牺牲利润作品质的手法。

⑥优质学区。划片区读彩云湖小学,周边渝高中学、杨家坪中学、育才中学,小区内有幼儿园,公办教育体系完善。


舒适+公园+高品质+稀缺=九龙天颂的价值,最重要是拥有成熟的生活体系,不需要等待。你要问值不值2W多/平,核心就看一点:你对九龙坡区的价值理解。因为这房子如果放北区,类似的区位、配套和配置,值这个价。

 

更多的优质楼盘,是九龙坡的机会。如果说茶园+弹子石可以去PK礼嘉+九曲河的原因之一,就是茶园+弹子石有了地价支撑。8000+,10000+,这些土地注定了将打造成高端住宅区。对区域形象有很强的带动作用。如果看看九龙坡地价,其实也早已经整体进入到了重庆第一梯队,对区域后续品质形成支撑。


过去的九龙坡,围绕彩云湖一圈,虽有几个品质改善小区,但已逐渐老迈,后来出了华润二十四城,成为当家花旦。然后就断档很久,没有品质楼盘出现!


到如今,像九龙天颂这类高品质楼盘的出现,是九龙坡吸引全城目光的作品,也是让西区人留下来不要去北区的大梁!

 

如果后面想要打出声势,让消费者和舆论都认可九龙坡的新价值,去追赶北区,PK北区。则一定要涌现出更多的高品质楼盘。九龙坡潜力很大,毕竟是难能可贵的中心成熟区!有历史,有积累,关键还有土地,有众多利好,当政策的天平稍稍顾及,当时代的新机遇来了以后,他很容易起来。

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